Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Deutschland: Vollständiger Guide 2025

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Notar, Grunderwerbsteuer & mehr

Beim Kauf einer Immobilie ist zu beachten, dass nicht nur der Kaufpreis der Immobilie zu zahlen ist, sondern dass der Kauf einer Immobilie in Deutschland mit erheblichen zusätzlichen Kosten verbunden ist, den sogenannten Kaufnebenkosten. Diese Kosten werden von vielen Käufern unterschätzt. Neben dem Kaufpreis fallen Gebühren für den Notar, die Grunderwerbsteuer und weitere Posten an. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Kosten auf Sie zukommen und wie Sie finanziell und rechtlich optimal vorbereitet sind.

1. Notarkosten: Unvermeidbar und gesetzlich geregelt

Jeder Immobilienkauf in Deutschland muss notariell beurkundet werden, sonst ist er nicht gültig. Die Notarkosten richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Üblicherweise belaufen sie sich auf etwa 1,5 % des Kaufpreises, diese sind üblicherweise vom Käufer zu tragen.

Beispiel:

• Kaufpreis: € 500.000
• Notarkosten: ca. € 7.500

Der Notar ist eine Amtsperson, die zur Neutralität verpflichtet ist und daher weder die Interessen des Käufers noch des Verkäufers vertreten kann. Ein erfahrener Anwalt wie die Kanzlei Sven Wittke kann Ihnen helfen, den Notarvertrag zu prüfen und mögliche Fallstricke zu vermeiden, sowie Klauseln, die Sie benachteiligen, auffinden.

2. Grunderwerbsteuer: Hohe regionale Unterschiede

Die Grunderwerbsteuer ist einer der größten Posten bei den Kaufnebenkosten. Den Grunderwerbsteuerbescheid bekommen Sie vom Finanzamt ca. 6-8 Wochen nach der Beurkundung zugesendet und haben dann nach Erhalt einen Monat Zeit, die Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Die Steuer fällt in allen Bundesländern an, der Satz variiert jedoch stark – untenstehend ein paar Beispiele (Stand Juni 2025):

• Bayern: 3,5%
• Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz: 5,0%
• Hamburg, Sachsen: 5,5%
• Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern: 6 % 
• Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein: 6,5%

Für eine Immobilie im Wert von 500.000 € in Berlin wären das € 30.000 Grunderwerbsteuer! Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer erhalten Sie vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, damit wird dem Grundbuchamt bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde – ohne diese Bescheinigung über die Zahlung der Grunderwerbsteuer können Sie nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

3. Grundbuchgebühren: Eintragung der Eigentumsänderung

Die Grundbuchgebühren werden ebenfalls nach dem Kaufpreis berechnet und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Die Kosten liegen bei etwa 0,5% des Kaufpreises.

4. Maklerprovision: Nicht vom Käufer allein zu tragen

Die Kosten der Maklerprovision tragen normalerweise Käufer und Verkäufer je zur Hälfte. Die Provision variiert in Deutschland je nach Bundesland, es gibt jedoch keine gesetzliche Regelung zur Höhe. In den meisten Bundesländern beträgt der Anteil von Käufer und Verkäufer je 3,57% des Kaufpreises (incl. MwSt.). 

Bis 2020 war es üblich, dass nur der Käufer die ganze Provision zahlt, obwohl er den Makler nicht beauftragt hat. Diese Regelung ist nach der Gesetzesänderung nicht mehr zulässig. Es lohnt sich eine rechtliche Beratung, z. B. durch Kanzlei Sven Wittke, um unnötige Kosten zu vermeiden.

5. Weitere mögliche Kosten

• Gutachterkosten (bei Bedarf)
• Finanzierungsgebühren der Bank
• Umzugskosten & Renovierung

Fazit: Kaufnebenkosten von bis zu 15% möglich!

Zusammenfassend können die Nebenkosten beim Immobilienkauf schnell 10-15% des Kaufpreises ausmachen. Bei einer € 500.000 Immobilie sind das € 50.000-75.000 zusätzlich! Beachten Sie bei Ihrer Finanzierung diese zusätzlichen Kaufnebenkosten.

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